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自1967年起至2013年長達45年「買樓可以致富」的日子完結，2014年起香港步入樓價按年微跌期。
1990年至今的日本經濟表現，告訴大家香港低利率時代長期化，理由是自2008年起，香港經濟進入三低期(低GDP增長率、低通脹率、低利率)。
後市港元利率或將上升0.5厘，相信上升1厘或以上機會不大；而低GDP增長率及低通賬率，則令企業純利進入低增長期(甚至回落期)。
低利率曾帶動本港樓價由2009年年初再上升，到今年年初，住宅樓宇租金回報率只有2至3厘(港元大額存款一年期仍可取得1厘或以上利息)，只高出一年定期存款利率1至2厘，本港樓價上升期似乎於2013年第三季已結束。
自1967年起至2013年長達45年「買樓可以致富」的日子完結，2014年起香港步入樓價按年微跌期。
1967至1997年這30年，香港階級流動性十分大(窮人子女只要肯讀書、努力工作，十分容易成為中產階級，少數更可晉身上層社會)。
自1997年7月主權回歸後，香港階級流動性愈來愈弱(窮人子女即使努力讀書，努力工作，但面對呎價過萬元的樓價，年輕一代很難置業)。
香港逐步走向M形社會，即20%人口仍是富人，可是中產階級人數愈來愈少(中產階級是指有能力擁有一個自住單位、一輛車、婚後可負擔兩個孩子生活)。
2003至2013年長達10年的香港經濟中興期於2014年結束，未來香港經濟相信仍較過去20年的臺灣為好，理由是受惠於中國因素，令未來香港經濟調整期不太冷。
於1970年，以買回家的食材計，占港人總收入10%，出外用膳支出占港人總收入14%，即1970年港人收入平均24%是用在「食」方面。
到2010年，買回家的食材支出僅占港人總收入5.5%，出外用膳亦只占總收入9.5%，即2010年港人總收入中只有15%用於「食」方面(上述是平均數，本港最高收入10%人口在買回家食材開支只占總收入4%，最低收入10%人口買回家食材開支仍占總收入50%或以上)。
過去40年港人在「食」方面支出占總收入比重不斷下降；反之，在「住」方面占港人總收入卻不斷上升(無論是供樓或租樓)。
例如於1970年月入3000元，500方呎住宅單位月租400元，占個人總收入14%左右。
2014年同等職位的人月入3萬元，如租一個500呎單位月租要1.5萬元，占個人總收入50%。
為何食物支出(包括出外用膳)占港人人均收入在過去45年總體而言是下降，反而租金及樓價占比例卻上升？理由一字咁淺，食物市場是自由市場，由供求決定，供應減少，價格便上升，消費便減少；供應回升，價格下降，消費亦回增。
但物業市場土地主要是政府供應而不是自由市場決定，1980年前香港政府仍可按樓價升降去增減土地供應以調節市場，到1985年4月起，無論樓價有多高，政府亦無法增加土地供應；加上聯匯制度令1990年起香港進入負利率時代，引發本港樓價狂升。
到1997年7月特區政府又下重手，一下子增加土地供應至每年可建「八萬五」，甚至面對亞洲金融風暴亦不改變上述政策(或不提等於不存在)。
直到2003年9月才改為勾地表制度，過去10年本港土地供應變相由地產商決定多少。
過去30年官方土地政策失誤，令地產商暴富及令年輕一代難以置業，形成今天社會怨氣甚深。
1960年代郭伯偉出任香港財爺，採納「積極不干預」政策，後由夏鼎基進一步發揚光大，成為香港經濟繁榮奠基者。
到1970年代末期，英國戴卓爾夫人及1980年美國列根總統亦向香港「取經」。
「積極不干預」政策不是放任政策，而是政府在大部分日子裡尊重市場，只有出現極端情況才出手干預，而且是「愈輕手愈好」(而非重手)。
老子早已講過，「治大國如烹小鮮」，火猛則燶，火細則不熟。
何時干預、干預力度如何？都是各國政府必須學習的地方。
可惜到了1980年代，香港政府亦逐漸放棄「積極不干預」政策，例如1983年10月推出聯匯制度，令市場不能透過利率、匯率兩大工具去調節通脹，1985年5月生效的《中英聯合聲明》，令香港政府再不能透過土地供應去調節樓價……。
1997年7月起，特區政府的干預愈來愈重手，令社會走向貧富兩極化。
干預結果只會帶來更多干預，令社會失去階級流動性，經濟漸失去活力，結果愈來愈多國家及地區走上「日本之路」。
1990年至今的日本經濟表現，告訴大家香港低利率時代長期化，理由是自2008年起，香港經濟進入三低期(低GDP增長率、低通脹率、低利率)。
後市港元利率或將上升0.5厘，相信上升1厘或以上機會不大；而低GDP增長率及低通賬率，則令企業純利進入低增長期(甚至回落期)。
低利率曾帶動本港樓價由2009年年初再上升，到今年年初，住宅樓宇租金回報率只有2至3厘(港元大額存款一年期仍可取得1厘或以上利息)，只高出一年定期存款利率1至2厘，本港樓價上升期似乎於2013年第三季已結束。
自1967年起至2013年長達45年「買樓可以致富」的日子完結，2014年起香港步入樓價按年微跌期。
1967至1997年這30年，香港階級流動性十分大(窮人子女只要肯讀書、努力工作，十分容易成為中產階級，少數更可晉身上層社會)。
自1997年7月主權回歸後，香港階級流動性愈來愈弱(窮人子女即使努力讀書，努力工作，但面對呎價過萬元的樓價，年輕一代很難置業)。
香港逐步走向M形社會，即20%人口仍是富人，可是中產階級人數愈來愈少(中產階級是指有能力擁有一個自住單位、一輛車、婚後可負擔兩個孩子生活)。
2003至2013年長達10年的香港經濟中興期於2014年結束，未來香港經濟相信仍較過去20年的臺灣為好，理由是受惠於中國因素，令未來香港經濟調整期不太冷。
於1970年，以買回家的食材計，占港人總收入10%，出外用膳支出占港人總收入14%，即1970年港人收入平均24%是用在「食」方面。
到2010年，買回家的食材支出僅占港人總收入5.5%，出外用膳亦只占總收入9.5%，即2010年港人總收入中只有15%用於「食」方面(上述是平均數，本港最高收入10%人口在買回家食材開支只占總收入4%，最低收入10%人口買回家食材開支仍占總收入50%或以上)。
過去40年港人在「食」方面支出占總收入比重不斷下降；反之，在「住」方面占港人總收入卻不斷上升(無論是供樓或租樓)。
例如於1970年月入3000元，500方呎住宅單位月租400元，占個人總收入14%左右。
2014年同等職位的人月入3萬元，如租一個500呎單位月租要1.5萬元，占個人總收入50%。
為何食物支出(包括出外用膳)占港人人均收入在過去45年總體而言是下降，反而租金及樓價占比例卻上升？理由一字咁淺，食物市場是自由市場，由供求決定，供應減少，價格便上升，消費便減少；供應回升，價格下降，消費亦回增。
但物業市場土地主要是政府供應而不是自由市場決定，1980年前香港政府仍可按樓價升降去增減土地供應以調節市場，到1985年4月起，無論樓價有多高，政府亦無法增加土地供應；加上聯匯制度令1990年起香港進入負利率時代，引發本港樓價狂升。
到1997年7月特區政府又下重手，一下子增加土地供應至每年可建「八萬五」，甚至面對亞洲金融風暴亦不改變上述政策(或不提等於不存在)。
直到2003年9月才改為勾地表制度，過去10年本港土地供應變相由地產商決定多少。
過去30年官方土地政策失誤，令地產商暴富及令年輕一代難以置業，形成今天社會怨氣甚深。
1960年代郭伯偉出任香港財爺，採納「積極不干預」政策，後由夏鼎基進一步發揚光大，成為香港經濟繁榮奠基者。
到1970年代末期，英國戴卓爾夫人及1980年美國列根總統亦向香港「取經」。
「積極不干預」政策不是放任政策，而是政府在大部分日子裡尊重市場，只有出現極端情況才出手干預，而且是「愈輕手愈好」(而非重手)。
老子早已講過，「治大國如烹小鮮」，火猛則燶，火細則不熟。
何時干預、干預力度如何？都是各國政府必須學習的地方。
可惜到了1980年代，香港政府亦逐漸放棄「積極不干預」政策，例如1983年10月推出聯匯制度，令市場不能透過利率、匯率兩大工具去調節通脹，1985年5月生效的《中英聯合聲明》，令香港政府再不能透過土地供應去調節樓價……。
1997年7月起，特區政府的干預愈來愈重手，令社會走向貧富兩極化。
干預結果只會帶來更多干預，令社會失去階級流動性，經濟漸失去活力，結果愈來愈多國家及地區走上「日本之路」。
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